Cuidados importantes para compra de imóvel usado

Comprar um imóvel exige cuidados especiais para que o comprador não seja surpreendido e tenha o seu sonho transformado em pesadelo.


ESCOLHA DO IMÓVEL

Visitar o imóvel por dentro, com calma e, preferencialmente, acom¬panhado por um profissional habilitado pode parecer óbvio, mas é fundamental para observar o estado de conservação da construção, instalações elétricas e hidráulicas, estado das portas, se não há ra¬chaduras ou trincas em paredes e pisos etc. Verifique se há vagas na garagem e se é demarcada ou não, em caso de condomínios. Procure informar-se sobre o rateio das contas – água, luz, TV por assinatura etc. Analise se a sua renda familiar é compatível com os gastos fixos da moradia.

Vá à região do imóvel pretendido em dias e horários diferentes: um lugar tranquilo de dia pode ser muito agitado de noite; um lugar calmo no fim de semana pode ser intransitável em dias úteis. Converse com moradores, comerciantes e porteiros locais. Procure saber também se a região sofre com enchentes.
Observe se o bairro possui a infraestrutura que você necessita: es¬colas, posto de saúde, supermercados, farmácia, banco, padaria etc.


IMÓVEIS USADOS

Avalie as condições do transporte público e das vias de acesso para o trabalho, escolas, hospitais, supermercados, farmácias, etc. Às vezes, a diferença no preço entre as regiões pode não compensar o gasto com locomoção.

Casas térreas ou sobrados merecem atenção especial quanto à segurança. A existência de terrenos baldios e estabelecimentos comerciais próximos deve ser bem avaliada, assim como a iluminação da rua.

Caso pretenda usar o imóvel para finalidades comerciais, é importantíssimo verificar a lei de zoneamento e a possibilidade da utilização para o objetivo pretendido.
Além disso, procure saber se existem projetos de desapropriação para a passagem de linha de metrô ou trem, a construção de estações ou a abertura de avenidas.


ANÁLISE DA OFERTA

O mais importante, antes de iniciar qualquer negociação, é uma leitura atenta da matrícula atualizada do imóvel. Esse documento está dispo¬nível a qualquer pessoa, bastando solicitar uma certidão no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região, mediante o pagamento de uma taxa.

A matrícula é o histórico do imóvel, como se fosse seu documento de identidade (RG). Todas as informações ou restrições, como medidas do terreno, área construída, acréscimo de construção, proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes, ficam ali anotadas.

É fundamental que essa certidão seja recente, expedida há menos de 30 dias. Em uma certidão antiga podem faltar informações sobre, por exemplo, uma ação recente na Justiça que afete o imóvel, ou até sobre a venda do imóvel para outra pessoa.


PESQUISAS IMPORTANTES

Antes de assinar qualquer contrato, é importante verificar primeiro al¬guns documentos que, se não estiverem em perfeita ordem, podem inviabilizar o negócio.
Consulte a descrição do imóvel constante na matrícula, especialmen¬te com relação à área construída. Todas as modificações realizadas no imóvel, especialmente com o acréscimo de área construída, como a construção de mais um cômodo (o “puxadinho”), a cobertura de área ou o fechamento de espaço devem constar na matrícula. Essa verificação deve ser feita por um engenheiro ou arquiteto, mediante a apresentação da ART/RRT. (ART – Anotação de Responsabilidade Técnica para os engenheiros e RRT – Registro de Responsabilidade Técnica para os arquitetos).

É preciso primeiro regularizar a obra realizada perante a Prefeitura para depois proceder à regularização no registro de imóveis. O procedimento é burocrático e pode demorar muito tempo. Também, se não houver a regularização, o financiamento bancário poderá ser negado.

Observe que a área construída deve ser a mesma em todos os documentos apresentados (IPTU, registro no cartório de registro de imóveis, nas plantas apresentadas).

Caso pretenda financiar parte do valor, é fundamental verificar, antes da compra, as condições de financiamento em vários bancos, comparando as taxas e encargos, verificando qual a renda familiar que precisa ser comprovada, se existem parcelas intermediárias, qual o percentual de comprometimento da renda e como é realizada a correção do saldo devedor.

Quando houver a intermediação de um corretor ou imobiliária, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação PROCON, para verificar se existem reclamações contra a empresa. Consulte também o CRECI para verificar a regularidade da inscrição dos corretores, e realize uma pesquisa no site do Tribunal de Justiça do seu Estado para verificar se há algum processo contra o pro¬fissional ou a empresa e qual é o problema de que ele trata.


CONTRATOS

Como em qualquer contratação, é fundamental a leitura cuidadosa de TODAS as cláusulas do contrato, com perfeito entendimento daquilo que estiver escrito. O Código de Defesa do Consumidor determina que todo contrato deve ser redigido de forma clara, legível e que as cláusulas que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque, mas, se necessário, consulte um profissional especializado que não tenha nenhum vínculo com o vendedor ou que não tenha sido indicado por ele ou pelo intermediário.

Normalmente, as negociações se iniciam com a assinatura de contratos de promessa de compra e venda – é a partir desse ponto que se realiza a análise dos documentos do imóvel, do atual proprietário e do comprador.

Os documentos que precisam ser apresentados são os seguintes:

• Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da respectiva região. Esse documento informa a situação do imóvel nos últimos 20 anos;
• Certidão de Nascimento atualizada do atual proprietário;
• Certidões Negativas dos Cartórios de Protesto da cidade em que reside o proprietário;
• Certidão Negativa do Distribuidor Cível Federal, Estadual e Municipal e do Distribuidor Criminal Federal e Estadual do proprietário;
• Certidão Negativa de Execuções Federais, Estaduais e Municipais do proprietário;
• Certidão Negativa da Justiça do Trabalho relativa a reclamações nas quais o proprietário figure como Reclamado;
• Certidão Negativa de IPTU do imóvel;
• Declaração de inexistência de débito condominial da unidade, assinada pelo síndico;
• Certidão Negativa da Junta Comercial em nome do proprietário;
• Certidão de Interdição ou Tutela que indica se o imóvel tem pendências e se o proprietário está na sua capacidade civil.
  
  As certidões devem ser obtidas em nome de todos os proprietários constantes na matrícula.
  Quando o vendedor for casado ou viver em união estável, devem ser apresentadas as mesmas certidões em nome do cônjuge.
  No caso de imóvel em nome de pessoa jurídica, além das certidões em nome da empresa, devem ser exigidos os mesmos documentos em nome de cada sócio.
  Quando parte do valor for financiado, a análise da documentação do comprador será realizada pelo banco. A promessa de compra e venda estabelecerá o prazo no qual o comprador terá de apresentar a liberação de crédito ao vendedor.
  Também é na promessa de compra e venda que se estabelece o valor do sinal a ser pago pelo comprador, que normalmente é depositado em favor do vendedor. Esse valor não poderá ser utilizado até que a documentação do imóvel, sem nenhuma restrição, seja apresentada. Caso essa documentação não seja apresentada dentro do prazo pre¬visto, o sinal poderá ser devolvido ao comprador.
  Quando o comprador não consegue o financiamento ou não pode re¬alizar o negócio por sua própria culpa, os contratos geralmente preveem que o valor do sinal depositado será destinado ao vendedor como pagamento de multa pelo negócio desfeito.
  
  Quando houver intermediação por um profissional habilitado e remunerado, deverão constar no contrato sua qualificação completa e a da imobiliária, que serão diretamente responsáveis por eventuais prejuízos decorrentes da prestação de seus serviços. Fundamental também ficar previsto quem pagará a corretagem: normalmente, esse paga¬mento é feito pelo vendedor ou o valor é descontado do preço total do imóvel.
  
  PONTOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS NO CONTRATO
  O contrato precisa conter a qualificação das partes envolvidas, com nome completo, profissão, estado civil, nacionalidade, CPF, RG e endereço de cada vendedor, comprador e corretor.
  Tudo aquilo que foi tratado nas conversas preliminares precisa necessariamente constar no contrato escrito para poder ser exigido futuramente. Guarde todos os anúncios ou folhetos de imobiliárias que oferecem condições especiais, brindes, serviços extras, etc., pois servem de prova da oferta realizada e obrigam a empresa a cumpri-la.
  Todos os campos em branco do contrato devem ser riscados e todas as folhas devem ser rubricadas. A indicação de testemunhas que presenciaram a transação também é desejável.
  É muito importante que o contrato traga detalhadamente a descrição do imóvel, especialmente em relação a itens que não fazem parte da construção, como, por exemplo, armários embutidos, lustres, duchas e chuveiros, estabelecendo se referidos itens que foram exibidos ao comprador no momento da visita serão entregues juntamente com o imóvel.
  Verifique, por fim, as condições previstas para uma eventual rescisão.
  
  FORMALIDADES LEGAIS
  É altamente recomendável que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda seja levado ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação.
  Essa providência, que poucos compradores adotam em razão da taxa cobrada pelos Cartórios, garante a realização do negócio, caso o vende¬dor queira desistir depois. Além disso, evita os golpes de venda do mesmo imóvel para diversos interessados e garante a realização do negócio para aquele que registrou o compromisso.
  No momento do pagamento do preço do imóvel e da liberação de eventual financiamento em nome do comprador, também é necessária a lavratura da escritura definitiva de venda e compra. Essa escritura, realizada pelo Tabelião de Notas, precisa conter todas as informações da venda, com os exatos valores do negócio realizado.
  Em seguida, a escritura definitiva precisa ser registrada na matrícula do imóvel, pois, legalmente, só depois de realizado o registro é que se transfere sua propriedade. Um ditado popular diz: “Quem não registra não é dono”.
  Atenção: Não confundir escritura, que pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas, inclusive em relação ao mesmo imóvel para compradores diferentes, com certidão de matrícula, pois a matrícula é única e só pode constar em um Cartório de Registro de Imóveis, o da região de localização.
  IMPORTANTE: a compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

(*) Fonte: PROCON-SP (http://www.procon.sp.gov.br/pdf/acs_imoveis_usados_2012.pdf)